また、定期賃貸借契約の場合は、最も多い1年または2年の契約を想定しています。
さらに、一般の方は聞き慣れない使用貸借契約や、通常買取についても解説していきます。
リースバック全般のメリット・デメリットはこちら
リースバックとは？仕組みをプロがかんたん解説！【リースバックコンサル】
目次
1.普通賃貸借契約(ふつうちんたいしゃくけいやく)
普通賃貸借契約は一般に「普通借(ふつうしゃく)」と略されます。
皆様が賃貸で家を借りるときに、一番多いのがこの普通借です。
2年更新で敷金や更新料があることが多いのではないかと思います。
リースバックの場合は、交渉次第で敷金、更新料なしの条件で契約できることもあります。
賃料の滞納がなければ、更新ができないということはほとんどないため、リースバックで住み続けたいという方は、この普通借の場合が一番多いです。
1-1.戸建の場合
【メリット】
・戸建の賃貸は少ないため、自分が購入した自分のための家に住み続けることができる
はじめから戸建の賃貸を探すとなると、市場に出ているものが少なく、自分に合った物件を探すのは難しいと言えます。
これは、マンションやアパートと比較して、賃貸経営が面倒という点が挙げられます。
マンションの場合は、毎月の管理費や修繕積立金があるため、外壁などの工事は計画的に積み立てられた金額から支払います。
しかし、戸建の場合は、外壁や屋根の工事が必要になったときに数十万、数百万の支出が急に来ることもあり、オーナーの負担が大きいのです。
しかしながら、購入した戸建のリースバックであれば住み慣れた環境で気に入っている物件に住み続けることができます。
これが最大のメリットと言えるでしょう。
・測量が必要ない場合がある
通常売却で築年数の古い物件の場合、測量を求められることが多いです。
測量には数十万円の費用が必要となり、売主様の負担となってしまいます。
測量によってお金も時間もかかってしまいます。
リースバックの場合、測量を必要とせずにすぐに決済ができることもあり、費用の軽減ができることもあるのです。
【デメリット】
・売却額を算出するときに、建物の評価をしてもらえない
普通借の場合は、借り手が何年住むか分かりません。
業者からすると退去した後に建物のリフォームをして再販売する目処が立てられないのです。
そのため、退去後は建物を解体して新築を立てて売却する前提での評価となります。
もしあなたが築年数が浅い物件に住んでいたとしても、建物の評価はほとんどしてもらえないでしょう。
この点で、築年数の浅い戸建でリースバックをお考えの方は、通常買取の金額と大きく差が開き、かなり損をする印象になってしまうかもしれません。
・設備の修繕は自分で行わないといけない
通常の売却や賃貸と違い、売却後も住み続けることになるため、設備の修繕は基本的にご自身で行う必要があります。
通常の賃貸であれば、給湯器が壊れた場合など、まずはオーナーや管理会社に連絡することになりますが、リースバックの場合はそうではありません。
壊れそうなものや定期的に交換が必要なものについては、あらかじめ工事の費用を確認しておく必要があるでしょう。
1-2.マンションの場合
【メリット】
・戸建同様、賃貸で募集されることが少ない分譲マンションに住み続けられる
一般的に賃貸の募集がされるマンションは、賃貸用に作られたものが多く、分譲マンションとグレードなどが違うこともあります。
分譲マンションの場合、売買の取引がされることが多く、投資用ではなく居住用に購入する方が多いためです。
もしあなたが賃貸の募集があまりない分譲マンションにお住まいの場合、なかなか良い引越し先が無いということが起こるかもしれません。
そんなときにリースバックで住み続けることができれば、それはメリットと言えるのではないでしょうか。
・管理費や修繕積立金の値上がりを気にしなくて済む
マンションでは、一般的に13年ほどで大規模修繕を行います。
そのため、5年、10年周期で修繕積立金の値上げが行われることが多いのです。
長く住みたいと思っている方の中には、値上げによって毎月のコストが増えることが重く感じる方もいることでしょう。
そんな場合に、賃貸で住み続ければ、毎月の支払いを一定にすることができます。
こちらもメリットと言えます。
【デメリット】
・戸建の場合同様、設備の修繕は自分で行わないといけない
マンションの場合も、給湯器などの設備は自分で修繕することが一般的です。
しかしながら、戸建よりも取り扱い業者が多いため、交渉の結果、一部設備の修繕については負担してもらえる場合もあります。
1.定期賃貸借契約(ていきちんたいしゃくけいやく)
定期賃貸借契約は一般的に「定借(ていしゃく)」と略されます。
定借の場合は、1年または2年のことが多く、数は少ないですが3〜5年の取り扱いがある業者もあります。
また、期間が短くなるほど買取金額が上がったり、賃料が下がります。
退去できる時期が決まっており、なおかつ早く手元に現金を用意したいという方におすすめの売却方法です。
2-1.戸建の場合
【メリット】
・退去時期がはっきりするため、建物の評価をしてもらえる場合がある
取り扱い業者は多くはないですが、普通借の場合と違い、戸建のリフォームをする業者も候補に上がってきます。
そのため、比較的築年数が新しい戸建にお住まいの方でも利用しやすい場合があります。
築浅であれば、建物の評価だけで1,000万円ほど金額が変わる場合もあるのです。
【デメリット】
・退去後に同じような戸建を見つけて引越すことが難しい
お子様が多いご家族で、退去後に戸建に引っ越したいという方は、満足のいく戸建の賃貸が見つからない可能性があります。
逆に、お子様が独立したあとに規模を縮小するための売却など、マンションへの引越しを考えている方は問題ないでしょう。
2-2.マンションの場合
【メリット】
・リースバックの中で一番、取り扱い業者が多く、良い条件が出やすい
最近では通常買取だけをしていた業者も続々とリースバックに参入しており、定借1,2年の取り扱い業者が増えてきています。
その背景には、マンションの買取業者が増えすぎたため、なかなか仕入ができていないという事情があります。
いまや、通常買取とあまり変わらない金額で売却することができる場合もあるのです。
賃料も1年であれば毎月の負担は管理費と修繕積立金だけのところが一般的です。
2年の場合でも、数社が競合した結果、毎月の賃料は交渉できたという事例もあります。
【デメリット】
・エリアや物件によっては通常買取よりかなり安くなる場合もある
リースバックに参入してきているマンション業者は、都心をメインに買取をしている場合が多く、地方の物件には対応できない場合もあります。
通常の買取であれば、地域の買取業者で良い金額が出る場合でも、リースバックでは対応できる業者が少ないということもあるのです。
3.使用貸借契約(しようたいしゃくけいやく)
使用貸借契約は一般に「使用貸借(しようたいしゃく)」と呼ばれます。
聞き慣れない契約かと思いますが、簡単に言うと「借りる」のではなく、「使ってよい」という契約です。
賃貸ではないため、毎月の家賃はありません。
使用貸借の場合は1年の期限がほとんどです。
感覚的には定借の1年と同じものだと思っていただいて大丈夫です。
現状、戸建で取り扱いのある業者はありません。
もし今後出てきた場合は追記させていただきます。
3-1.マンションの場合
【メリット】・毎月の支払いが全くない
使用貸借では、賃料がないため、毎月何も払わずに1年間過ごすことができます。
1年後の引越しの準備を考えると、何も負担がないのは大きなメリットだと言えます。
【デメリット】
・1年分の管理費や修繕積立金、固定資産税を前払いする必要がある
毎月の支払いがない代わりに、はじめに一括で1年分の費用を支払うことになります。
それでは意味がないと考える方もいるかと思いますが、売却した際の入ってくるお金から引かれるため、心理的にも支払いをしている感覚は少ないのではないかと思います。
定借1年の場合と実質的な支払額は変わりませんが、はじめに支払ってしまった方が気持ちが楽という方はおすすめです。
4.通常買取
リースバックのご相談をいただいた方の中には、最終的に通常買取を選ぶ方もいます。
リースバックとの大きな違いは、最終的なお金の支払いが退去後の残代金決済時になるため、すぐにお金が必要な方には向かないという点です。
しかしながら、契約時の手付金で数十万円、数百万円が手元に残ることで安心感があり、残りのお金は後からでも良いという方の場合、リースバックより良い条件で売却できることが多いです。
4-1.戸建の場合
【メリット】
・取り扱い業者が多く、様々なパターンで査定ができる
リースバックの場合は、戸建の取り扱い業者が少なく、物件によっては条件が悪くなってしまうことがあります。
しかし、通常買取では多くの業者が取り扱いをしているため、建物をそのまま使う業者、土地を高く評価してくれる業者など、様々なパターンで金額を出すことができ、結果的に良い条件が出やすいのです。
【デメリット】
・測量が必要な場合、決済までにかなり時間がかかることがある
普通借の項目で述べたように、測量にはお金も時間もかかってしまいます。
さらに、自治体によって諸々の申請に時間がかかることもあり、希望した時期にお金がもらえない可能性があります。
お金が必要な期限が決まっている場合、条件が合わないこともあるかもしれません。
4-2.マンションの場合
【メリット】
・取り扱い業者が多く、破格の条件が出ることもある
買取業者には、決算月のため普段より高い金額でも買う場合や、当月の仕入れの量が足りないため高くても仕入れておきたいなど各々の事情があります。
タイミングよく交渉することで、普段では出てこないような破格な金額で買取をしてくれる場合もあるのです。
【デメリット】
・決済まで2〜3ヶ月など短い場合もある
戸建の場合とは逆に、決済を早くしてほしいと言われることがあり、退去まで急がないといけない場合があります。
買取業者は基本的に早くリフォームを終わらせて早く販売をしたいという気持ちがあり、その条件で高く買うということもあります。
しかしながら、交渉をすることで半年〜1年ほど待ってくれる場合もあり、融通が利きやすい業者や担当がいるのです。
金額だけでなく、引渡しの時期などバランスの取れた契約をすることも大切です。
5.まとめ
ここまで長々と解説してきましたが、皆様の知りたかった内容はありましたでしょうか。
売却方法にはそれぞれメリット・デメリットがあり、お客様それぞれの事情に合った方法を選ぶことが大切です。
自分にはどんな方法が合っているのか分からないという方でも、ご事情を伺った上で、アドバイスをさせていただくこともできます。
当社では大手不動産仲介会社で営業を経験していたコンサルタントのみが在籍していますので、様々なお客様の対応経験があります。
今回の記事の内容で分からない点があるなど、些細なご質問でも構いませんのでお気軽にお問い合わせください。
